Giá chung cư Hà Nội "vượt mặt" TPHCM: Nghịch lý hay xu thế tất yếu?

Giá chung cư Hà Nội và TPHCM đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ khi thị trường thủ đô ghi nhận mức tăng trưởng đột biến, đẩy giá bán sơ cấp lên cao hơn đáng kể.

Theo báo cáo mới nhất từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường căn hộ tại hai thành phố lớn nhất cả nước đang vận hành theo hai quỹ đạo khác nhau. Trong khi Hà Nội thiết lập một mặt bằng giá mới đầy choáng ngợp, thì TPHCM lại thể hiện sự ổn định và thận trọng hơn.

Bức tranh giá bán: Hà Nội thiết lập mặt bằng giá mới

Số liệu thực tế cho thấy một sự chênh lệch đáng kể về giá trị. Tại Hà Nội, giá bán trung bình của các dự án chung cư mở bán mới đã chạm mốc 128 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ tới 28% so với năm 2025. Điều này cho thấy áp lực cầu vượt cung tại thủ đô đang ở mức cực hạn.

Ngược lại, tại TPHCM, mức giá trung bình dao động khoảng 110 triệu đồng/m2, chỉ tăng nhẹ so với năm trước. Sự chênh lệch gần 20 triệu đồng/m2 giữa hai thị trường lớn nhất Việt Nam là một hiện tượng đáng chú ý, phản ánh sự thay đổi trong động lực tăng giá của từng khu vực.

Ngoài ra, các thị trường vệ tinh và thành phố lớn khác cũng có những biến động tương ứng. Nếu tính gộp cả Hưng Yên, giá trung bình căn hộ khu vực phía Bắc giảm xuống còn 87 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Đà Nẵng đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 10%.

Tại sao giá chung cư tăng phi mã bất chấp tâm lý thận trọng?

Một nghịch lý đang diễn ra: Người mua trở nên thận trọng hơn nhưng giá nhà vẫn không giảm. Thay vì tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO) và đầu cơ ngắn hạn như trước, nhà đầu tư hiện nay đặt nặng tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế.

Nguyên nhân chính dẫn đến việc giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao nằm ở chi phí đầu vào tăng vọt:

• Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường từ đầu năm 2026 khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh, bởi tiền sử dụng đất thường chiếm tới 30% giá thành căn hộ.
• Chi phí vận hành: Giá vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính (lãi suất) liên tục leo thang. Từ tháng 3, nhiều dự án đã phải điều chỉnh tăng giá từ 2-5% để bù đắp chi phí.
• Lãi suất: Dù lãi suất tăng khiến tâm lý dè dặt, nhưng nó cũng buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại biên lợi nhuận, dẫn đến việc đẩy giá bán lên cao.

Phân tích thanh khoản và xu hướng dịch chuyển dòng tiền

Dù giá cao, nhưng thanh khoản thị trường trong quý I/2026 không hề suy giảm mà thậm chí còn tăng trưởng ấn tượng. Lượng giao dịch toàn thị trường cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025, với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 58%.

Dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu thực, tập trung vào những khu vực có tiềm năng an cư và gắn liền với hạ tầng giao thông trọng điểm như các tuyến vành đai, Metro hoặc đường sắt cao tốc.

Chi tiết theo khu vực:

• Hà Nội: Nguồn cung mới đạt hơn 2.500 sản phẩm (tỷ lệ hấp thụ 69%). Nếu tính cả Hưng Yên, tổng cung đạt 8.500 sản phẩm với 5.200 giao dịch (hấp thụ 61%).
• TPHCM: Cung mới khoảng 4.500 sản phẩm, tiêu thụ 3.000 căn. Đáng chú ý, phân khúc giá dưới 60 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang thu hút mạnh mẽ người mua nhờ mức giá dễ tiếp cận.
• Đà Nẵng: Cung mới 3.400 sản phẩm, hấp thụ 58% (tăng 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ).

Triển vọng trung và dài hạn: Sự lên ngôi của giá trị thực

Theo góc nhìn chuyên gia từ VARS IRE, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một cuộc “thanh lọc lành mạnh”. Sự tăng trưởng trong tương lai sẽ không còn là những cú sốc tăng giá nóng mà là sự tăng trưởng bền vững, dựa trên sự sàng lọc khắt khe về chất lượng.

Hai động lực chính sẽ tái định hình thị trường bao gồm: Hệ thống pháp luật đồng bộ (Luật Đất đai, Luật Nhà ở mới) giúp minh bạch hóa giao dịch và Hạ tầng giao thông (Cao tốc Bắc - Nam, Metro) tạo ra các cực tăng trưởng mới.

Nhận tin mới nhất

Đăng ký để không bỏ lỡ tin nổi bật mỗi ngày.

Đăng ký

Tuy nhiên, lời khuyên cho các nhà đầu tư lúc này là cần đặc biệt lưu ý đến áp lực lãi suất. Hãy ưu tiên những tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ tài chính dài hạn để giảm thiểu rủi ro.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 128 triệu đồng/m2 tại Hà Nội? Liệu đây là đỉnh điểm hay chỉ là khởi đầu của một chu kỳ tăng giá mới? Hãy chia sẻ góc nhìn của bạn ở phần bình luận dưới đây!

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao giá chung cư tại Hà Nội lại tăng cao hơn TPHCM trong giai đoạn này?Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh (đạt 128 triệu/m2) do sự kết hợp giữa áp lực cầu vượt cung lớn, chi phí đầu vào tăng cao và tác động từ bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường.

Bảng giá đất mới ảnh hưởng như thế nào đến giá bán căn hộ?Bảng giá đất mới làm tăng chi phí phát triển dự án vì tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán tăng để đảm bảo biên lợi nhuận.

Xu hướng đầu tư chung cư năm 2026 là gì?Dòng tiền đang dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư uy tín và nằm gần các trục hạ tầng giao thông trọng điểm.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá chung cư tại Hà Nội lại tăng cao hơn TPHCM trong giai đoạn này?

Giá chung cư Hà Nội tăng mạnh (đạt 128 triệu/m2) do sự kết hợp giữa áp lực cầu vượt cung lớn, chi phí đầu vào tăng cao và tác động từ bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường.

Bảng giá đất mới ảnh hưởng như thế nào đến giá bán căn hộ?

Bảng giá đất mới làm tăng chi phí phát triển dự án vì tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán tăng để đảm bảo biên lợi nhuận.

Xu hướng đầu tư chung cư năm 2026 là gì?

Dòng tiền đang dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư uy tín và nằm gần các trục hạ tầng giao thông trọng điểm.