Tháo gỡ nút thắt định giá quỹ đất dự án BT: Đề xuất khấu trừ chi phí hạ tầng

Việc sửa đổi quy định định giá quỹ đất dự án BT thông qua đề xuất khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư.

Hiện nay, Bộ Tài chính đang tích cực nghiên cứu điều chỉnh các quy định về xác định giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT (Xây dựng - Chuyển giao). Mục tiêu trọng tâm là tạo ra sự đồng bộ tuyệt đối giữa pháp luật về đối tác công tư (PPP) và pháp luật về đất đai, từ đó đưa các quy định này sát với thực tiễn triển khai tại các địa phương.

Xung đột pháp lý: Điểm nghẽn trong định giá quỹ đất

Vấn đề nảy sinh từ sự thiếu nhất quán giữa các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, Nghị quyết số 254/2025/QH15 (NQ 254) đã quy định rõ căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bao gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng theo pháp luật xây dựng. Tuy nhiên, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP (NĐ 257) lại bỏ ngỏ quy định về việc khấu trừ chi phí này khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT.

Sự hổng hở về pháp lý này tạo ra một nghịch lý: Giá đất trong bảng giá thường là giá của những khu vực đã có hạ tầng, trong khi quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư lại là đất chưa được đầu tư hạ tầng. Nếu không được khấu trừ chi phí xây dựng, nhà đầu tư sẽ phải chịu thiệt thòi lớn, trong khi cơ quan nhà nước gặp khó khăn trong việc áp giá chính xác.

Giải pháp đột phá: Cơ chế khấu trừ chi phí hạ tầng

Để xử lý dứt điểm tình trạng này, Bộ Tài chính đề xuất bổ sung quy định cho phép khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng khi xác định giá trị quỹ đất thanh toán. Điểm mấu chốt của đề xuất này nằm ở hai nội dung chính:

1. Căn cứ xác định chi phí khấu trừ

Chi phí xây dựng hạ tầng được khấu trừ sẽ không dựa trên ước tính cảm tính mà căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố. Điều này đảm bảo tính khách quan, minh bạch và có cơ sở pháp lý vững chắc cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý.

2. Tiêu chí xác định “vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự”

Để tránh sự lúng túng cho địa phương (điển hình như trường hợp của Bắc Ninh với dự án Cảng hàng không quốc tế Gia Bình), Dự thảo Nghị quyết đưa ra các tiêu chí cụ thể để xác định khu vực tương đương:

• Mục đích sử dụng: Phải cùng mục đích sử dụng đất với quy hoạch của quỹ đất dự kiến thanh toán.
• Chỉ tiêu quy hoạch: Tương đương về mật độ, chỉ tiêu đất ở, đất thương mại dịch vụ.
• Mức độ hoàn thiện: Tương đồng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
• Phạm vi địa lý: Ưu tiên trong cùng đơn vị hành chính cấp xã, sau đó mở rộng ra cấp tỉnh.

Trong trường hợp không tìm thấy vị trí tương tự trong toàn tỉnh, phương án cuối cùng sẽ là sử dụng giá đất cao nhất trong bảng giá của khu vực có cùng mục đích sử dụng.

Góc nhìn từ thực tế: Những quan ngại về tính minh bạch

Mặc dù đề xuất nhận được sự đồng thuận cao, nhưng nhiều chuyên gia và đơn vị thực thi vẫn đưa ra những cảnh báo xác đáng:

Về phía địa phương: Sở Tài chính Bắc Ninh cho rằng quy định “có một hoặc các điều kiện” là quá lỏng lẻo. Để phản ánh sát thực giá trị đất, cần yêu cầu kết hợp nhiều tiêu chí thay vì chỉ cần đáp ứng một điều kiện đơn lẻ.

Về phía doanh nghiệp (VCCI): Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam nhấn mạnh rủi ro từ quy định áp dụng “giá đất cao nhất”. VCCI lo ngại cơ quan quản lý sẽ lạm dụng điều này để tránh rủi ro thất thoát tài sản nhà nước, vô tình đẩy toàn bộ gánh nặng tài chính sang nhà đầu tư. VCCI kiến nghị cần có cơ chế thẩm định độc lập và so sánh thị trường linh hoạt hơn.

Nhận định chuyên gia và Bài học cho nhà đầu tư

Việc Bộ Tài chính đề xuất xử lý nhanh thông qua một Nghị quyết riêng trước khi sửa đổi Nghị định 257 cho thấy tính cấp bách của các dự án trọng điểm hiện nay. Từ góc độ quản trị rủi ro, nhà đầu tư dự án BT cần đặc biệt lưu ý đến khâu lập báo cáo nghiên cứu khả thi, trong đó phải chi tiết hóa các chi phí hạ tầng dự kiến để làm cơ sở đối chiếu khi thực hiện khấu trừ.

Điểm mấu chốt để một dự án BT thành công không chỉ nằm ở khả năng thi công mà còn ở khả năng thương thảo và vận dụng đúng các quy định về định giá đất. Sự minh bạch trong suất vốn đầu tư và tiêu chí tương đồng hạ tầng sẽ là “chìa khóa” để giảm thiểu tranh chấp pháp lý kéo dài.

Theo bạn, việc áp dụng “giá đất cao nhất” khi không tìm thấy vị trí tương tự có thực sự công bằng cho nhà đầu tư? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn hoặc liên hệ với chúng tôi để thảo luận sâu hơn về pháp lý bất động sản.