Trái phiếu bất động sản 'tái xuất' quý I: Cơ hội hay áp lực nợ?

Thị trường trái phiếu bất động sản ghi nhận sự trở lại mạnh mẽ trong quý I với giá trị phát hành chiếm tới 60%, cho thấy nỗ lực tái cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp.

Sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang có những tín hiệu hồi phục rõ nét. Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), quý I năm nay chứng kiến 13 đợt phát hành với tổng giá trị vượt mốc 40.000 tỷ đồng. Điều đáng chú ý là sự phân hóa rõ rệt giữa các hình thức huy động vốn: trong khi phát hành ra công chúng đạt 14.334 tỷ đồng (chiếm 36%, tăng gấp đôi quý trước), thì phát hành riêng lẻ vẫn là kênh chủ đạo với 25.805 tỷ đồng, chiếm hơn 64% tỷ trọng.

Sự áp đảo của nhóm Bất động sản và Ngân hàng

Điểm nhấn lớn nhất của quý I chính là sự “tái xuất” đầy ấn tượng của nhóm ngành bất động sản. Nếu như cùng kỳ năm ngoái, nhóm này gần như “mất tích” trên đường đua phát hành, thì năm nay, bất động sản đã chiếm lĩnh 60% tổng giá trị phát hành với hơn 24.000 tỷ đồng. Xếp thứ hai là nhóm Ngân hàng với tỷ trọng 29%.

Mặc dù giá trị phát hành quý I tăng trưởng 60% so với cùng kỳ năm 2025, nhưng con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với quý cuối năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ độ trễ trong việc hoàn thiện báo cáo tài chính kiểm toán – điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp đủ tiêu chuẩn phát hành trái phiếu.

Phân tích kỳ hạn và biến động lãi suất

Về cấu trúc kỳ hạn, thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang các khoản vay dài hạn hơn để giảm áp lực thanh khoản ngắn hạn. Cụ thể, 41% trái phiếu phát hành trong quý I có kỳ hạn từ 7 - 10 năm, với mức bình quân là 6,1 năm.

Lãi suất phát hành bình quân ghi nhận ở mức 7,81%/năm. Đáng chú ý, mức lãi suất này giảm 0,31%/năm so với quý trước, và sự sụt giảm này chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm bất động sản. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại hoặc các doanh nghiệp đã có những điều chỉnh về xếp hạng tín nhiệm để tối ưu chi phí vốn.

Thị trường thứ cấp và xu hướng mua lại trước hạn

Trên thị trường thứ cấp, tính thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao với giá trị giao dịch trái phiếu phát hành riêng lẻ đạt 323.197 tỷ đồng (trung bình 5.670 tỷ đồng/ngày), dù giảm nhẹ 4% so với quý IV/2025. Hai “ông lớn” bất động sản và ngân hàng tiếp tục chi phối với tỷ trọng giao dịch lần lượt là 50% và 31%.

Một chi tiết đáng lưu tâm là giá trị trái phiếu được mua lại trước hạn chỉ đạt 11.300 tỷ đồng, giảm mạnh 58% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua, cho thấy các doanh nghiệp hiện nay không còn dư địa tài chính dồi dào để tất toán nợ sớm như giai đoạn đỉnh điểm quý II - IV/2025.

“Điểm nóng” áp lực đáo hạn và rủi ro chậm thanh toán

Bên cạnh những tín hiệu khởi sắc về phát hành, bức tranh nợ trái phiếu vẫn còn nhiều mảng tối. Dư nợ TPDN cuối quý I đạt 1,32 triệu tỷ đồng, tương đương 7,1% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.

Áp lực trả nợ đang hiện hữu rõ rệt qua các số liệu sau:

• Nợ chậm trả: Trong quý I, giá trị gốc lãi chậm trả mới là 3.732 tỷ đồng (tăng 50% so với quý IV/2025), nhưng mới chỉ thanh toán được 57 tỷ đồng. Lũy kế đến hết quý I, tổng giá trị chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán lên tới khoảng 30.800 tỷ đồng.
• Áp lực đáo hạn 2026: Dự kiến có 203.936 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong năm 2026, trong đó bất động sản chiếm tỷ trọng áp đảo với 124.702 tỷ đồng (61%).
• Đỉnh điểm quý II/2026: Theo phân tích từ Chứng khoán MBS, riêng tháng 4 sẽ có khoảng 28.000 tỷ đồng đáo hạn (tăng 250% so với cùng kỳ). Tổng quý II/2026 ước tính 58.000 tỷ đồng đến hạn, với nhóm bất động sản chiếm tới 79% (hơn 46.000 tỷ đồng).

Góc nhìn chuyên gia: Việc bất động sản quay trở lại phát hành trái phiếu là tín hiệu cho thấy doanh nghiệp đang nỗ lực tìm nguồn vốn mới để đảo nợ hoặc triển khai dự án. Tuy nhiên, với khối lượng đáo hạn khổng lồ trong năm 2026, thị trường sẽ đối mặt với một “phép thử’ thực sự về năng lực thanh toán. Các doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào việc phát hành mới để trả nợ cũ mà cần những giải pháp thực chất hơn như đẩy nhanh tiến độ pháp lý dự án để tạo dòng tiền từ bán hàng.

Bạn đánh giá thế nào về khả năng hấp thụ của thị trường đối với các lô trái phiếu bất động sản trong thời gian tới? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận hoặc liên hệ với chuyên gia của chúng tôi để nhận phân tích chi tiết.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Tại sao nhóm bất động sản lại dẫn đầu phát hành trái phiếu trong quý I?Do nhu cầu tái cơ cấu nguồn vốn và huy động vốn mới để triển khai dự án sau một năm gần như không phát hành, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng giảm.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản năm 2026 lớn như thế nào?Rất lớn, với tổng giá trị đáo hạn dự kiến khoảng 124.702 tỷ đồng, chiếm 61% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026.

Xu hướng lãi suất trái phiếu doanh nghiệp hiện nay ra sao?Lãi suất bình quân quý I đạt 7,81%/năm, giảm nhẹ so với quý trước, chủ yếu nhờ sự điều chỉnh giảm từ nhóm phát hành bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao nhóm bất động sản lại dẫn đầu phát hành trái phiếu trong quý I?

Do nhu cầu tái cơ cấu nguồn vốn và huy động vốn mới để triển khai dự án sau một năm gần như không phát hành, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng giảm.

Áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản năm 2026 lớn như thế nào?

Rất lớn, với tổng giá trị đáo hạn dự kiến khoảng 124.702 tỷ đồng, chiếm 61% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026.

Xu hướng lãi suất trái phiếu doanh nghiệp hiện nay ra sao?

Lãi suất bình quân quý I đạt 7,81%/năm, giảm nhẹ so với quý trước, chủ yếu nhờ sự điều chỉnh giảm từ nhóm phát hành bất động sản.