Vướng mắc thi tuyển phương án kiến trúc chung cư: HoREA kiến nghị tháo gỡ

Việc thiếu hướng dẫn thống nhất về thi tuyển phương án kiến trúc chung cư đang tạo ra rào cản pháp lý lớn, khiến nhiều chủ đầu tư lúng túng, kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục và tăng chi phí.

Hiện nay, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã chính thức gửi văn bản tới Bộ Xây dựng, đề xuất làm rõ các trường hợp công trình nhà ở chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp hoặc công trình thương mại, dịch vụ công cộng trong các dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại do vốn tư nhân đầu tư. Mục tiêu cốt lõi là xác định những trường hợp nào không thuộc diện bắt buộc phải thi tuyển phương án kiến trúc.

Nút thắt pháp lý từ khái niệm “chung cư hỗn hợp”

Theo phân tích từ HoREA, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở sự thiếu đồng bộ trong cách hiểu và áp dụng quy định về thi tuyển phương án kiến trúc đối với loại hình chung cư hỗn hợp. Điều này gây ra sự lúng túng không chỉ cho doanh nghiệp mà ngay cả các cơ quan quản lý tại địa phương trong quá trình phê duyệt dự án.

Sự chồng chéo giữa các văn bản quy phạm pháp luật

Dựa trên ý kiến từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, có một khoảng trống pháp lý đáng kể giữa các văn bản hiện hành. Cụ thể, Nghị định 06/2021/NĐ-CP, Luật Nhà ở và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đều chưa đưa ra một định nghĩa định lượng cụ thể về tỷ lệ diện tích sàn giữa chức năng ở và các chức năng thương mại/dịch vụ.

Chính vì thiếu một “thước đo” chuẩn xác, việc xác định một công trình có phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc theo Luật Kiến trúc 2019 hay không trở nên cảm tính và thiếu nhất quán. Thực tế, dù Cục Kinh tế - Quản lý Đầu tư Xây dựng từng có văn bản trả lời riêng cho một doanh nghiệp rằng chung cư có diện tích thương mại vẫn là nhà ở hỗn hợp (không phải công trình công cộng), nhưng vì đây là văn bản trả lời đơn lẻ nên không thể dùng làm căn cứ áp dụng chung cho toàn quốc.

Đề xuất giải pháp: Định nghĩa rõ tỷ lệ diện tích sàn

Để giải quyết dứt điểm tình trạng này, UBND TPHCM hiện đang nghiên cứu điều chỉnh Quy chế quản lý kiến trúc thành phố với một đề xuất mang tính định lượng rõ ràng:

• Nhà chung cư mục đích sử dụng hỗn hợp: Là công trình có chức năng ở chiếm từ 50% tổng diện tích sàn xây dựng trở lên.
• Công trình hỗn hợp nhóm công trình công cộng: Là công trình có diện tích dành cho thương mại, dịch vụ, văn phòng hoặc khách sạn vượt quá 50%.

HoREA cho rằng, nếu Bộ Xây dựng ban hành một văn bản hướng dẫn chung với tiêu chí tương tự, các địa phương sẽ có cơ sở thống nhất để áp dụng, loại bỏ tình trạng “mỗi nơi hiểu một kiểu”.

Hệ lụy đến tiến độ đầu tư và nguồn cung nhà ở

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, đối với các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư, việc yêu cầu thi tuyển phương án kiến trúc một cách máy móc không chỉ làm phát sinh chi phí mà còn kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư một cách không cần thiết.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản, đặc biệt là tại TPHCM, đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở trầm trọng, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là yêu cầu cấp thiết. Khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ tự tin hơn trong việc đẩy nhanh tiến độ triển khai, từ đó trực tiếp góp phần gia tăng nguồn cung cho thị trường.

Góc nhìn chuyên gia: Việc phân định rõ ràng giữa công trình công cộng (phục vụ cộng đồng) và công trình thương mại hỗn hợp (phục vụ kinh doanh) là bước đi đúng đắn. Thi tuyển kiến trúc nên tập trung vào các công trình biểu tượng hoặc công trình công cộng quy mô lớn để đảm bảo mỹ quan đô thị, thay vì áp dụng cứng nhắc cho mọi dự án nhà ở thương mại, gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Theo bạn, việc áp dụng ngưỡng 50% diện tích để phân loại chung cư hỗn hợp có đủ bao quát cho mọi loại hình dự án hiện nay? Hãy chia sẻ ý kiến của bạn ở phần bình luận hoặc gửi về cho chúng tôi để cùng thảo luận.